Korzystanie z nieruchomości bez posiadania tytułu prawnego lub zgody jej właściciela łamie prawa właścicielskie i jest niezgodne z prawem. Działanie takie nie zawsze jest świadome i często związane z roztargnieniem lub niewiedzą. Tym bardziej spory powstałe z tego powodu nie zawsze są łatwe do rozwiązania w sposób polubowny, za zgodą stron. Bezumowne korzystanie z lokalu daje jednak poważne podstawy do szeregu roszczeń, które przysługują jego prawnemu właścicielowi i, jeżeli sąd nie ustanowi inaczej, zazwyczaj odpowiadają one rynkowej stawce czynszowej. W jakich sytuacjach możemy dochodzić z tego tytułu roszczeń?
Z bezumownym korzystaniem z nieruchomości mamy do czynienia wówczas, gdy osoba bezprawnie zamieszkująca tę nieruchomość odmawia jej opuszczenia, nie mając jednocześnie tytułu prawnego do jej zamieszkania ani zgody właściciela do przebywania w niej. Podobnie rzecz wygląda chociażby z parkowaniem samochodu na posesji sąsiada lub korzystaniem z jego altany ogrodowej. Często robimy to z niewiedzy, dlatego zanim podejmiemy jakiekolwiek działania, sprawdźmy jakie mamy prawa i możliwości.
Czy przysługuje mi odszkodowanie za bezumowne korzystanie nieruchomości?
W przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości, jej właściciel ma prawo domagać się jej wydania i opuszczenia lokalu. Prawo również daje możliwość osobie poszkodowanej w sporze ubiegać się o wypłacenie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Może również zażądać wypłaty odszkodowania za jej zużycie, zniszczenie lub całkowitą utratę.
Dochodzenie do roszczeń może odbyć się na dwa sposoby, w zależności od sposobu rozwiązania sporu. Najmniej angażująca czasowo i – co za tym idzie – najprostsza jest droga polubowna, która zakłada porozumienie się w danej sprawie stron. Wówczas osoba winna przyznaje się do stawianych jej zarzutów i zobowiązuje się do spełnienia żądań osoby poszkodowanej. Jeśli strony nie są w stanie porozumieć się polubownie, wtedy konieczne jest wejście na ścieżkę sądową. Należy pamiętać, że bardzo duże znaczenie dla rozwiązania sprawy ma kontekst działania osoby korzystającej z nieruchomości, jeżeli bowiem okaże się, że jej działanie było w dobrej wierze, na przykład w sytuacji, gdy jest przeświadczona o swoim prawie do zamieszkania tego lokalu, sąd może łagodniej potraktować winę tej osoby. Nieraz sam najemca może wprowadzić osobę wynajmującą w błąd, na przykład nie informując ją o zakazie parkowania na posesji, która faktycznie ma innego właściciela. Dlatego właśnie warto takie informacje zapisywać w umowie najmu, by sytuacja prawna wynajmowanego lokalu wraz z posesją, na której się znajduje, była jasno nakreślona.
W jaki sposób ustala się wysokość odszkodowania?
Przyjęło się uważać, że o wysokości zadośćuczynienia na bezumowne korzystanie z nieruchomości wpływają aktualne stawki rynkowe za czynsz, a także okres trwania zaistniałej sytuacji. Inna sprawa to należności za wszelkie zniszczenia lokalu zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz. Odszkodowaniu podlegają takie zniszczenia, które wymagają natychmiastowej naprawy i wpływają na stan techniczny budynku oraz zniszczenia, które psują jego wizualny odbiór, takie jak uszkodzenia tynku na ścianach i na suficie, uszkodzenia stolarki drzwiowej i okiennej itp.
Co, jeśli to ja jestem samoistnym posiadaczem nieruchomości?
Samoistny posiadacz nieruchomości to osoba, która w sposób bezumowny, a zatem bezprawny, korzysta z danej nieruchomości. Jej działanie nie zawsze jest świadome i podyktowane złymi pobudkami, może bowiem działać w przeświadczeniu o swojej niewinności, a więc w dobrej wierze. W tym przypadku, posiadacz samoistny jest zobowiązany do spełnienia żądań właściciela zajmowanej bezprawnie nieruchomości. Zazwyczaj ograniczają się one do wydania nieruchomości i przywrócenia jej stanu pierwotnego. Konieczne jest również uregulowanie wszelkich należności z tytułu użytkowania w określonym czasie lokalu. Należy też pamiętać, że osoba taka zatrzymuje wszystkie prawa własności do rzeczy znajdujących się w nieruchomości, które sama z własnych środków pieniężnych zakupiła.
